Evaluasi Kinerja - Jokowi Ahok Bidang Perumahan DKI Jakarta 2013

 Evaluasi Kinerja - Gubernur

Bidang Perumahan DKI Jakarta  2013

Program Prioritas Pembangunan Permukiman RPJMD 2013 (sumber : Dokumen Rancangan Rencana RPJMD 2013-1017).

No.	Program	Indikator	2013
1	Pembangunan kampung Vertikal	Terbangunnya Super Blok	-
2	Penyediaan Perumahan Rakyat	Jumlah Rusun yg terbangun	Tambora 3 Tower 543 unit
3	Pemberdayaan Komunitas Perumahan	Sosialisasi hak & Kewajiban Penghuni Rusun (estate manajemen)	5 wilayah 20 %
4	Pengembangan Perumahan	Terlaksanya MONEV	6 wilayah kota adm
5	Peningkatan Kualitas dan Perbaikan Kampung	Penataan Kampung 100 lokasi, 392 RW	30 lokasi, 126 RW (rumah deret)
6	Pemeliharaan dan pembangunan  Gedung Pemda	NSPK	20 %
7	Penataan,Penertiban dan Pemeliharaan Rumah Susun	Penertiban penghuni Rusunawa	92
8	Penyediaan Informasi Perumahan, permukiman dan Gedung Pemda.	Memelihara sistem pelayanan rumah susun	100 %

Data Rumah Susun Sewa Terbangun & Rencana Pengembangan 2013 (sumber : dinas Perumahan & gedung DKI)

No	Lokasi Rusunawa	Terbangun	Pengembangan	Sumber Dana
1	Rusun Marunda-Jakut	11 Blok=1.080 unit		APBN
2	Rusun Waduk Pluit-Jakut	-	8 Blok = 800 unit	APBD
3	Rusun Cakung Barat- Jaktim	2 Blok = 150 unit -	- 4 Blok = 300 unit	APBN
4	Rusun Pinus Elok-Jaktim	4 Blok = 400 unit 3 Blok = 300 unit	- 1 Blok = 100 unit	APBN APBD
5	Rusun Pulo Gebang- Jaktim	- -	2 Blok = 150 unit  2 Blok = 150 unit	APBD REI
6	Rusun Komarudin-Jaktim	6 Blok = 600 unit	-	APBN
7	Rusun Cipinang Besar Selatan - Jaktim	2 Blok = 200 unit 1 Blok = 100 unit	- 2 Blok = 200 unit	APBN APBD
		29 Blok = 2.930 unit	19 Blok = 1.700 unit	-

Kendala Penyediaan Perumahan Sisi Pasokan

• Kendala pengadaan tanah untuk program pembangunan perumahan terbentur kepada ketentuan yang memberikan wewenang kepada BPN (Perpres No.71 tahun 2012).
• Kendala penyediaan infrastruktur, utilitas dan fasilitas.
• Banyak  rumah susun yang tetap dibangun tanpa dukungan utilitas listrik dan prasarana air bersih.
• Menara-menara hunian Rusun  semakin tidak layak huni karena tidak dilengkapi dengan fasilitas kesehatan, pendidikan maupun fasilitas ekonomi (pasar tradisional).

     Dinamika Harga Lahan di Jakarta & Sekitarnya

Lokasi	Harga	Kenaikan (%)
Jabobeka dan Banten	Rp.1,63 juta	40 - 50
Pantai Indah Kapuk	Rp. 7 – 12 juta	50
Pluit	Rp. 14 juta	30
Kebayoran Baru	Rp. 40 – 60 uta	20 – 30
Kelapa Gading	Rp. 35 – 40 juta	20 – 30
Serpong	Rp. 15 juta	-
Depok	Rp. 800.ribu – 1,5 juta	15 -25
Sudirman-SCBD-Kuningan	Rp. 60 – 70 juta	-
TB Simatupang	Rp. 15 – 20 juta	-
Cibubur	Rp. 1,5 – 4 juta	18
Karawaci	Rp. 20 juta	-
Bekasi	Rp. 6 juta	-
Kemang	Rp. 8 – 15 juta	-

    

       Kendala Penyediaan Perumahan Sisi Kebutuhan

•    Sulitnya mengajak masyarakat berpendapatan rendah dan warga permukiman kumuh yang umumnya tergolong miskin untuk mau menghuni unit-unit rumah susun.
•         Masyarakat miskin  sering  dianggap sebagai penyebab kekumuhan rumah susun. Mereka  dipersalahkan karena dipandang tidak tertib, sulit diatur dan tidak memiliki budaya menghuni rumah susun.
•         Blok-blok, maupun lingkungan permukiman yang disediakan semuanya memang tidak layak huni dan tidak sesuai dengan pola kehidupan mereka.
•         Blok-blok rusunawa tidak kunjung tumbuh menjadi permukiman yang berkelanjutan. 

      Strategi Gubernur untuk Memanfaatkan  Rumah Susun (1)

•       Kejadian banjir Februari 2013, momentum untuk memindahkan warga ke rumah susun Marunda yang sudah lama terbengkalai.
•           Kegiatan ini dilakukan secara pararel dengan revitalisasi kawasan Waduk Pluit.
•          Pemanfaatan dilakukan dengan cara :  Sewa gratis (3 bulan) dan  dipancing dengan pemberian  insentif = tv, kulkas, tempat tidur serta sarana transportasi laut ( bagaimana kondisi layanan laut saat ini).
•    Momentum tepat, disertasi kesungguhan untuk segera menata waduk pluit, dengan memanfaatkan BUMD – PT. Jakarta Propertindo.
•         Relokasi  tanpa konflik kekerasan dan disediakan pilihan alternatif untuk tempat tinggal.

    

    Strategi Gubernur untuk Memanfaatkan  Rumah Susun (2).

•            Revitalisasi Waduk Ria Rio, momentum banjir + penataan kawasan.
•            Relokasi warga ke Rusun Pinus Elok.
•            Penambahan biaya kerohiman 4 juta + insentif tv,kulkas, tempat tidur.
•            Peran dari BUMD Jakarta Propertindo, sebagai ujung tombak perubahan kawasan.
•            Kecepatan program karena ada “tangan kanan” yang cepat bertindak . Dimana posisi SKPD ?

Strategi Gubernur untuk Membangun Rumah Susun (3).

•      Meminta tanggungjawab Pengembang, yang belum memenuhi tanggungjawab penyediaan rusun (SIPPT).
•       Kendala dari aturan hukum dan sikap pengembang yang merasa sebagian kewajiban sudah dipenuhi ( pinalti atau kompensasi fee ?).
•         Kondisi sulitnya pengadaan lahan akan dilakukan terobosan dengan memanfaatkan BUMD, PT. Jakarta Propertindo untuk mencari lahan seluas 40 hektar ( land banking) seharga  250 ribu sd 1 juta permeter.
•      Lahan  yang diusahakan oleh PT.Jakarta Propertindo, akan dikerjasamakan dgn pengembang untuk segera membangun Rusunawa.
•         Bagaimana sikap pengembang, masih menjadi suatu tanda tanya hingga saat ini.

Strategi Gubernur untuk Membangun Rumah Susun (4). 

•       Data  yang dihimpun Pemprov DKI, pengembang masih berutang untuk membangun 680 menara rusun.
•           Nilai utang pengembang mencapai Rp 13 triliun.
•       Penagihan utang  sesuai dengan Pasal 16 Ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
•          Pelaku pembangunan rusun komersial wajib menyediakan rusun umum sekurang-kurangnya 20 persen dari total luas lantai rusun komersial yang dibangunnya.
•         Kewajiban pengembang itu diberlakukan seiring terbitnya surat izin penunjukan penggunaan tanah (SIPPT) dan surat persetujuan prinsip pembebasan lahan (SP3L).
•           Kewajiban pengembang  diatur dalam Surat Keputusan Gubernur Nomor 540 Tahun 1990 tentang SP3L.

Pelibatan Pelaku :

•         Pengembang – yg punya hutang (kewajiban)
•           Kemenpera – APBN untuk Rusunawa
•           BUMD – PT. Jakarta Propertindo/Palyza/PAM
•           Kemen. PU – Penataan Bantaran Sungai & Permukiman.
•           BPN – Pengadaan Tanah
•           LSM / Forkim/ Perguruan Tinggi
•          Warga relokasi
•          Penghuni Rumah Susun + Pengelola

Tantangan  : Urban Revitalisasi Gaya Jokowi – Ahok 

•         Revitalisasi : adalah upaya untuk memvitalkan kembali suatu kawasan atau bagian kota yang dulunya pernah vital/hidup, akan tetapi kemudian mengalami kemunduran/degradasi.
•           Proses revitalisasi sebuah kawasan mencakup perbaikan aspek fisik, aspek ekonomi dan aspek sosial.
•      Pendekatan revitalisasi harus mampu mengenali dan memanfaatkan potensi lingkungan (sejarah, makna, keunikan lokasi dan citra tempat) (Danisworo, 2002).

Tahapan Revitalisasi :

1. Intervensi fisik  : mengawali kegiatan fisik revitalisasi dan dilakukan secara bertahap, meliputi perbaikan dan peningkatan kualitas dan kondisi fisik bangunan, tata hijau, sistem penghubung, sistem tanda/reklame dan ruang terbuka kawasan (urban realm)

2. Rehabilitasi ekonomi : Revitalisasi yang diawali dengan proses peremajaan artefak urban harus mendukung proses rehabilitasi kegiatan ekonomi.

Perbaikan fisik kawasan yang bersifat jangka pendek, diharapkan bisa mengakomodasi kegiatan ekonomi informal dan formal (local economic development), sehingga mampu memberikan nilai tambah bagi kawasan kota (P. Hall/U. Pfeiffer, 2001).

      3. Revitalisasi sosial/institusional  : Keberhasilan revitalisasi sebuah kawasan akan terukur bila mampu menciptakan lingkungan yang menarik (interesting), jadi bukan sekedar membuat beautiful place.

Kegiatan  Revitalisasi harus berdampak positif serta dapat meningkatkan dinamika dan kehidupan sosial masyarakat/warga (public realms).

Penutup

•Pengukuran kinerja tidak dapat dilakukan hanya pada tenggat waktu satu tahun.

•Kinerja terganggu dengan kebijakan di masa lalu yang membuat target pencapaian pembangunan perumahan (rusunawa) tidak dapat terpenuhi sepenuhnya.

•Perlu sinergi antara kepentingan daerah dan pusat.

•Penanganan program harus bersinergi dengan kebijakan program lainnya. (Banjir, Perburuhan, Kesehatan, Sosial dan pengembangan kawasan.

•Kebijakan social housing Jokowi berhadapan dengan pasar ekonomi liberal yang meminggirkan sebagian besar masyarakat.

•Kebijakan pengadaan lahan adalah salah satu kendala utama penanganan masalah disektor perumahan.

•Pasca masa sewa gratis harus dipertimbangkan sistem “estate manajamen” yang jelas terhadap para penghuni di rumah susun sewa.

•Jakarta semakin berat dengan penyediaan lahan permukiman jika tidak bersinergi dengan daerah tetangganya.